Eigentümerwechsel bei einer Wohnung – was ist zu beachten?
Daniel Walter, KRAMS Immobilien
5. August 2026 · 5 Min. Lesezeit
Beim Eigentümerwechsel einer Wohnung zählt nicht der Notartermin, sondern das Grundbuch. Was Käufer, Verkäufer und Hausverwaltung jetzt wissen müssen.
Kurz gesagt
Rechtlich wechselt das Eigentum an einer Wohnung erst mit der Eintragung im Grundbuch – nicht mit dem Notartermin. Kosten, Erträge und Pflichten gehen meist schon mit der vereinbarten Besitzübergabe über (Nutzen-Lasten-Wechsel); gegenüber der WEG haftet bis zur Umschreibung aber der eingetragene Eigentümer. Deshalb gilt: Hausverwaltung so früh wie möglich informieren – ein Kaufvertragsauszug oder die Eintragungsbekanntmachung genügt.
Eine Wohnung in einer Eigentümergemeinschaft wechselt den Eigentümer durch Kauf, Schenkung oder Erbschaft. Was viele dabei unterschätzen: Die Hausverwaltung muss aktiv über den Wechsel informiert werden. Außerdem gibt es einen entscheidenden Unterschied zwischen dem Datum im Kaufvertrag und dem, was rechtlich zählt.
Wann findet der Eigentümerwechsel rechtlich statt?
Das ist der Punkt, der in der Praxis am häufigsten zu Missverständnissen führt.
Im Kaufvertrag einigen sich Käufer und Verkäufer oft auf ein bestimmtes Datum für die Besitzübergabe – also den Moment, ab dem der Käufer die Schlüssel bekommt, die Kosten trägt und die Erträge (z. B. Mieten) erhält. Dieses Datum markiert aber nicht automatisch den rechtlichen Eigentumsübergang.
Für die Hausverwaltung und die Wohnungseigentümergemeinschaft gilt nach dem Wohnungseigentumsgesetz: Der Eigentumsübergang und damit der Eintritt in die Wohnungseigentümergemeinschaft findet mit der Eintragung der Auflassung im Grundbuch statt. Das kann Wochen oder sogar Monate nach dem Notartermin sein – abhängig davon, wie schnell das Grundbuchamt die Eintragung vornimmt.
Bevor diese Eintragung nicht vorgenommen ist, kann ein neuer Eigentümer auch wesentliche Rechte an der erworbenen Immobilie nicht ausüben. So ist beispielsweise die Teilnahme an Eigentümerversammlungen oder die Kündigung eines Mieters aufgrund von Eigenbedarf erst möglich, wenn der neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. In manchen Fällen können neue Eigentümer dennoch an Eigentümerversammlungen teilnehmen. Dafür benötigen sie lediglich eine Vollmacht des ehemaligen Eigentümers. Wie Eigentümer ein Anliegen auf die Versammlung bringen, zeigt unser Ratgeber Tagesordnungspunkt einreichen.
Rechtsgrundlagen: Der Eigentumsübergang an einer Wohnung vollzieht sich durch Auflassung und Eintragung im Grundbuch (§§ 873, 925 BGB). Die Auflassungsvormerkung nach § 883 BGB sichert den Käufer bis zur Umschreibung ab; die Eintragung setzt die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts nach § 22 GrEStG voraus. Je nach Auslastung des Grundbuchamts vergehen dazwischen mehrere Wochen bis Monate.
Was gilt für den neuen Eigentümer ab der Besitzübergabe (Nutzen-Lasten-Wechsel)?
Sofern zwischen Käufer und Verkäufer vereinbart, übernimmt der neue Eigentümer ab dem Moment der Besitzübergabe (Nutzen-Lasten-Wechsel) alle laufenden Rechte und Pflichten innerhalb der Eigentümergemeinschaft. Dazu gehören:
die monatlichen Hausgeldzahlungen (laufende Betriebskosten + Rücklage)
die Haftung für beschlossene Maßnahmen und Sonderumlagen
Wird keine solche Vereinbarung getroffen, übernimmt der neue Eigentümer Rechte und Pflichten erst mit der Auflassung im Grundbuch.
Unabhängig davon, was Käufer und Verkäufer im Kaufvertrag vereinbaren, gilt gegenüber der WEG immer: Als Schuldner wird nur die Person anerkannt, die im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist. Die vertragliche Vereinbarung gilt also zwischen den Vertragsparteien, nicht jedoch gegenüber der WEG. In der Praxis führt das häufig dazu, dass der Verkäufer auch nach dem Notartermin und der Besitzübergabe noch über Monate hinweg seine Zahlungspflicht gegenüber der WEG erfüllen und die Hausgeldzahlungen übernehmen muss. Hat die Umschreibung im Grundbuch schließlich stattgefunden, sind diese Zahlungen vom neuen Eigentümer an den bisherigen zu erstatten – sofern die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart haben.
Was ist bei einem Eigentümerwechsel zu tun?
Bei einem Eigentümerwechsel – egal ob durch Erbschaft, Schenkung oder Verkauf – sind folgende Aufgaben zu erledigen:
Behörden und Ämter:
Bei Selbstnutzung einer Wohnung: Wohnsitz ummelden
Versicherungen:
Die Gebäudeversicherung geht automatisch auf den neuen Eigentümer über. Wer nicht in eine WEG eintritt, kann sie kündigen oder übernehmen. Beim Eintritt in eine WEG ist diese der Vertragspartner der Gebäudeversicherung – eine Kündigung ist dann meistens nur per Mehrheitsbeschluss möglich.
Elementar-, Hausrat- und andere Policen prüfen und bei Bedarf anpassen
Mieter informieren (falls vermietet):
Mieter schriftlich über den Eigentümerwechsel informieren
Neue Kontoverbindung für Mietzahlungen mitteilen
Wichtig: Rechtlich wird der Käufer erst mit der Grundbucheintragung zum Eigentümer bzw. Vermieter. Erklärungen gegenüber Mietern sind vorher nur mit Vollmacht des bisherigen Eigentümers möglich. Eine Eigenbedarfskündigung ist ebenfalls erst ab der Grundbuchumschreibung zulässig.
Hausverwaltung / WEG (bei Wohnungseigentum):
Hausverwaltung über den Eigentümerwechsel informieren
Laufende Wirtschaftspläne und Beschlüsse übergeben
Warum muss die Hausverwaltung über den Eigentümerwechsel informiert werden?
Die Hausverwaltung einer Wohnanlage rechnet für alle Eigentümer ab – Betriebskosten, Rücklagen, Instandhaltungsmaßnahmen. Damit das reibungslos funktioniert, muss die Verwaltung jederzeit wissen, wem welche Einheit gehört. Wird sie über einen Eigentümerwechsel nicht informiert, können Abrechnungen falsch zugeordnet, Hausgeldzahlungen auf das falsche Konto gebucht oder wichtige Post an die falsche Person verschickt werden – mit Folgen für beide Seiten.
Ein Eigentümerwechsel ist für die Hausverwaltung also kein Randthema, sondern ein Vorgang, der so früh wie möglich gemeldet werden sollte.
Was muss dem Verwalter mitgeteilt werden?
Für den ersten Schritt genügt ein einfacher Nachweis, dass der Eigentumsübergang stattgefunden hat oder bevorsteht. Das kann sein:
ein Auszug aus dem notariell beglaubigten Kaufvertrag
oder eine Eintragungsbekanntmachung aus dem Grundbuch
Mehr ist zunächst nicht erforderlich. Die Hausverwaltung nimmt dann Kontakt zum neuen Eigentümer auf und stellt alle relevanten Unterlagen zur Verfügung – etwa aktuelle Wirtschaftspläne, Protokolle der Eigentümerversammlungen oder Hausgeldabrechnungen –, sofern das nicht bereits während der Vermarktungsphase geschehen ist.
Eigentümerwechsel: Was passiert beim Verkauf und wie läuft er ab?
Notar, Grundbuch, Übergabe – was bedeuten diese Etappen und in welcher Reihenfolge finden sie statt? Der Verkauf einer Immobilie gliedert sich in mehrere klar aufeinanderfolgende Schritte:
Notar: Der Kaufvertrag wird beurkundet und gleichzeitig eine Auflassungsvormerkung ins Grundbuch eingetragen. Diese schützt den Käufer: Die Immobilie kann damit nicht mehr anderweitig verkauft oder belastet werden.
Kaufpreiszahlung: Sie erfolgt innerhalb der vereinbarten Frist, sobald alle vertraglichen Bedingungen erfüllt sind.
Besitzübergabe: Der Käufer erhält die Schlüssel und kann die Immobilie ab sofort nutzen. Ab diesem Tag trägt er die laufenden Kosten – Nebenkosten und Versicherungen – und erhält die Erträge.
Grunderwerbsteuer und Notarkosten: Parallel zur Kaufpreiszahlung müssen Grunderwerbsteuer und Notarkosten beglichen werden. Erst dann stellt das Finanzamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, die bestätigt, dass alle steuerlichen Verpflichtungen des Käufers erfüllt sind.
Grundbucheintragung: Mit der Unbedenklichkeitsbescheinigung veranlasst der Notar die Eintragung im Grundbuch – damit findet der rechtliche Eigentumsübergang statt.
Zu beachten: In der Zeit zwischen Notartermin und Grundbucheintragung darf der Käufer keine größeren Umbaumaßnahmen vornehmen und erst recht keinen Abriss veranlassen. Dieser Zeitraum kann mehrere Wochen bis Monate umfassen.
Der Wechsel von Eigentumsverhältnissen hört sich nach einem einfachen Prozess an – ist er auch. Aber wer die Hausverwaltung zu spät informiert, schafft sich Probleme, die sich leicht vermeiden lassen.
Daniel Walter
Leitung & Prokurist, KRAMS Gebäudemanagement
Steht bei Ihnen ein Eigentümerwechsel an – als Käufer, Verkäufer oder Erbe? Die Haus- und WEG-Verwaltung von KRAMS begleitet den Wechsel von der ersten Meldung bis zur korrekten Abrechnung – damit keine Zahlung auf dem falschen Konto landet.
Dieser Beitrag informiert allgemein und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall. Für Ihre konkrete Situation wenden Sie sich an Notar, Fachanwältin/Fachanwalt oder Steuerberatung.
Häufige Fragen zum Eigentümerwechsel
Wie lange dauert es vom Notartermin bis zur Grundbucheintragung?
In der Regel mehrere Wochen bis Monate – abhängig davon, wie schnell Finanzamt (Unbedenklichkeitsbescheinigung) und Grundbuchamt arbeiten. Erst mit der Eintragung ist der Käufer rechtlich Eigentümer der Wohnung.
Wer zahlt das Hausgeld zwischen Besitzübergabe und Grundbucheintragung?
Gegenüber der WEG haftet immer, wer im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist – bis zur Umschreibung also der Verkäufer. Haben die Parteien einen Nutzen-Lasten-Wechsel vereinbart, erstattet der Käufer ihm diese Zahlungen im Innenverhältnis.
Darf der Käufer schon vor der Grundbucheintragung an der Eigentümerversammlung teilnehmen?
Erst mit der Eintragung im Grundbuch tritt der Käufer in die Eigentümergemeinschaft ein. Vorher ist eine Teilnahme nur mit einer Vollmacht des bisherigen Eigentümers möglich.
Ist eine Eigenbedarfskündigung vor der Grundbucheintragung möglich?
Nein. Vermieter wird der Käufer erst mit der Grundbucheintragung; eine Eigenbedarfskündigung ist erst ab der Umschreibung zulässig. Erklärungen gegenüber Mietern sind vorher nur mit Vollmacht des bisherigen Eigentümers möglich.
Welcher Nachweis genügt der Hausverwaltung beim Eigentümerwechsel?
Für die erste Meldung reicht ein Auszug aus dem notariell beglaubigten Kaufvertrag oder die Eintragungsbekanntmachung aus dem Grundbuch. Die Verwaltung nimmt dann Kontakt zum neuen Eigentümer auf und stellt Wirtschaftspläne, Protokolle und Abrechnungen bereit.
