Hausverkauf: 6 Pflichten, die Verkäufer kennen sollten

Energieausweis, Vorkaufsrecht, Grundbuch: Wer sein Haus verkauft, muss gesetzliche Pflichten erfüllen. Die sechs wichtigsten im Überblick – und wer dabei hilft.

Wer sein Haus verkauft, trägt mehr Verantwortung, als viele ahnen. Neben dem richtigen Preis entscheidet die Erfüllung gesetzlicher Pflichten darüber, ob ein Verkauf reibungslos läuft – oder später teuer wird. Sechs Punkte sollte jeder Verkäufer kennen, bevor der erste Interessent die Schwelle betritt: Energieausweis, Offenlegungspflicht, Vertragsbestandteile, gesetzliches Vorkaufsrecht, Lasten im Grundbuch und Spekulationssteuer.

Die gute Nachricht: Wer mit KRAMS verkauft, muss das nicht allein stemmen. Viele dieser Aufgaben übernehmen wir – wir fordern Unterlagen bei Stadt, Grundbuchamt und Hausverwaltung an und sorgen dafür, dass zum richtigen Zeitpunkt alles vorliegt.

1. Ist der Energieausweis beim Hausverkauf Pflicht?

Ja – der Energieausweis ist beim Hausverkauf seit 2014 gesetzlich vorgeschrieben. Er muss potenziellen Käufern spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorgelegt werden. Wer das versäumt, riskiert Bußgelder. Zwei Varianten sind möglich: der Verbrauchsausweis (auf Basis tatsächlicher Heizkostenabrechnungen) und der Bedarfsausweis (auf Basis des baulichen Zustands).

Anders als oft zu lesen, drohen nicht automatisch Bußgelder, nur weil gerade kein Ausweis vorliegt – fehlt er noch, lässt er sich naturgemäß auch nicht vorlegen, sondern muss erst erstellt werden. Entscheidend ist die Anzeige: Liegt bereits ein Energieausweis vor, müssen seine Kennwerte im Inserat genannt werden. Liegt noch keiner vor, sollte die Anzeige einen entsprechenden Vermerk enthalten – spätestens zur Besichtigung muss der Ausweis dann vorliegen.

Im Verkauf über KRAMS: Wir prüfen, ob ein gültiger Energieausweis vorliegt, beauftragen bei Bedarf die Erstellung über einen Energieberater und sorgen dafür, dass das Inserat die korrekten Pflichtangaben oder den passenden Vermerk enthält.

2. Was müssen Verkäufer beim Hausverkauf offenlegen?

Verkäufer sind verpflichtet, alle ihnen bekannten Mängel offenzulegen – auch verdeckte. Dazu gehören zum Beispiel Feuchtigkeitsschäden im Keller, ein undichtes Dach, Schimmelbefall hinter Wandvertäfelungen oder bekannte Altlasten auf dem Grundstück. Wer Mängel arglistig verschweigt, haftet dafür – auch wenn die Mängel erst nach der Kaufvertragsunterzeichnung zum Vorschein treten. Der Grundsatz ist klar: Was der Verkäufer weiß, muss er sagen.

3. Was gehört zu den Vertragsbestandteilen beim Hauskauf?

Alle wesentlichen Vereinbarungen, die notariell beurkundet werden, sind Vertragsbestandteil. Dazu gehören: Kaufpreis, Übergabetermin, Zahlungsmodalitäten, mitverkauftes Inventar und der Zustand der Immobilie. Mündliche Absprachen, die nicht im Notarvertrag stehen, sind rechtlich ohne Bestand – spätere Änderungen brauchen eine notarielle Nachtragsvereinbarung.

Im Verkauf über KRAMS: Wir bereiten alle relevanten Daten für den Kaufvertrag vor und stimmen sie mit dem Notar ab, sodass zum Beurkundungstermin alles vollständig vorliegt.

4. Was ist das gesetzliche Vorkaufsrecht – und wer darf einsteigen?

Was ist das Vorkaufsrecht überhaupt?

Das Vorkaufsrecht ermöglicht es einer Person oder Institution, eine Immobilie zu den gleichen Bedingungen zu erwerben, die bereits mit einem Drittkäufer vereinbart wurden. Voraussetzung dafür ist ein rechtswirksamer, notariell beurkundeter Kaufvertrag.

Das gesetzliche Vorkaufsrecht kann einen Immobilienverkauf beeinflussen. So können Gemeinden in bestimmten Gebieten in den Kaufvertrag eintreten. Auch Mieter haben unter bestimmten Voraussetzungen ein Vorkaufsrecht, etwa bei der erstmaligen Umwandlung einer Mietwohnung in Wohnungseigentum. Vor dem Verkauf lohnt sich ein Blick ins Grundbuch, da dort eingetragene Vorkaufsrechte vermerkt sein können.

Was bedeutet das praktisch für den Ablauf?

Ab der Mitteilung des beurkundeten Kaufvertrags läuft eine gesetzliche Frist: zwei Monate für private Vorkaufsberechtigte wie Mieter (§ 469 BGB), drei Monate für Gemeinden (§ 28 BauGB). Bis zur Klärung liegt der Vollzug auf Eis: Das Grundbuchamt schreibt das Eigentum erst um, wenn die Gemeinde bestätigt, dass sie ihr Vorkaufsrecht nicht ausübt – das sogenannte Negativzeugnis. Für Verkäufer bedeutet das: Die Zeit zwischen Notartermin und tatsächlicher Eigentumsübertragung kann sich deutlich verlängern. Im ungünstigsten Fall übt die Gemeinde oder ein anderer Vorkaufsberechtigter das Recht aus und tritt an die Stelle des ursprünglichen Käufers.

Im Verkauf über KRAMS: Wir prüfen gleich zu Beginn der Vermarktung das Grundbuch und fragen bei der Stadt beziehungsweise Gemeinde an, ob ein gesetzliches Vorkaufsrecht besteht – etwa in einem Sanierungsgebiet. So gibt es während und nach dem Notartermin keine Überraschungen.

5. Welche Lasten im Grundbuch sollten vor dem Verkauf bereinigt werden?

Belastungen im Grundbuch – Grundschulden, Wegerechte, Wohnrechte oder Nießbrauch – können einen Verkauf verzögern. Es empfiehlt sich, das Grundbuch vor der Vermarktung zu sichten und eingetragene Grundschulden, die längst abgelöst wurden, löschen zu lassen. Die Löschung passiert nicht automatisch – sie muss aktiv beantragt werden.

Im Verkauf über KRAMS: Wir besorgen den aktuellen Grundbuchauszug, sichten die eingetragenen Lasten und stimmen die Löschung abgelöster Grundschulden mit Bank und Notar ab.

Gut zu wissen: Wie lösche ich eine Grundschuld?

1. Löschungsbewilligung anfordern: Sobald der Immobilienkredit vollständig abbezahlt ist, ist die Bank verpflichtet, eine Löschungsbewilligung auszustellen. Die Ausstellung dieses Dokuments ist kostenlos.
2. Notar beauftragen: Die Löschungsbewilligung geht an einen Notar. Dieser fertigt den Löschungsantrag in öffentlich beglaubigter Form an und leitet alles an das zuständige Grundbuchamt beim Amtsgericht weiter.
3. Grundbuchänderung und Kosten: Das Grundbuchamt löscht den Eintrag, sobald die Unterlagen geprüft und die Gebühren bezahlt sind. Für Notar und Grundbuchamt fallen abhängig von der Grundschuldsumme Gebühren an.

6. Wann fällt beim Hausverkauf Spekulationssteuer an?

Wer eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf wieder verkauft, muss den Gewinn in der Regel versteuern. Eine Ausnahme gilt, wenn die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren ausschließlich selbst genutzt wurde. Wer diese Frist knapp verfehlt, riskiert eine unerwartete Steuerlast – ein Steuerberater sollte hier frühzeitig einbezogen werden. Und ob der Verkauf überhaupt der richtige Weg ist oder Vermieten wirtschaftlich mehr trägt, zeigt der Ratgeber Vermieten oder verkaufen.

Wie unterstützt KRAMS beim Hausverkauf?

All das sind wichtige Pflichten – aber Sie müssen sie nicht allein erfüllen. Im Verkauf über KRAMS nehmen wir Ihnen den Großteil dieser Aufgaben ab: Wir fordern Unterlagen bei Stadt, Grundbuchamt und Hausverwaltung an, bereiten Energieausweis und Vertragsdaten vor und behalten die Fristen im Blick. KRAMS begleitet Sie vom ersten Gespräch bis zur Übergabe – und bleibt auch danach ansprechbar.