KfW-Förderung beim Neubaukauf: Was Käufer bis Ende 2026 sichern können
Theresa Bez, KRAMS Immobilien
4. September 2026 · 7 Min. Lesezeit
Die KfW fördert den Effizienzhaus-55-Neubau nur noch bis Ende 2026 – und für Anleger liegt der größere Hebel oft gar nicht im Zins. Was Käufer jetzt wissen müssen.
Das Wichtigste in Kürze
Die KfW fördert den Ersterwerb eines Effizienzhaus-55-Neubaus mit bis zu 100.000 € Kredit je Wohneinheit – Selbstnutzer über Programm 297, Vermieter über 298.
Der Antrag muss bis spätestens 31.12.2026 bei der KfW eingehen, und zwar vor der ersten Kaufpreiszahlung. Die Mittel stehen unter Haushaltsvorbehalt.
Der Effektivzins für die EH-55-Stufe lag zuletzt bei rund 1,0 % (10 Jahre Laufzeit und Zinsbindung, Stand September 2026).
Anleger können zusätzlich 5 % degressive AfA statt 3 % linear ansetzen – ohne Effizienz-Auflage, bei Kaufvertrag bis 30.09.2029.
Sie prüfen den Kauf einer Neubauwohnung – zur Eigennutzung oder als Kapitalanlage – und haben gehört, dass die KfW den Effizienzhaus-55-Standard nur noch befristet fördert. Gleichzeitig kursieren Begriffe wie Sonder-AfA und Wohnungsbau-Turbo in den Medien. Erfahren Sie, welche Förderhebel beim Ersterwerb tatsächlich greifen, welche Fristen Sie einhalten müssen und wo die Grenzen liegen.
Gilt die KfW-Neubauförderung auch beim Kauf vom Bauträger?
Viele Interessenten halten die KfW-Neubauförderung für ein Bauherren-Thema. Tatsächlich fördert die KfW ausdrücklich auch den Ersterwerb – also den Kauf einer neuen Wohnung vom Bauträger bis ein Jahr nach Fertigstellung.
Gefördert wird im Programm „Klimafreundlicher Neubau – Wohngebäude“ (297/298) seit Dezember 2025 wieder die Stufe Effizienzhaus 55. Der Kreditbetrag liegt bei bis zu 100.000 € je Wohneinheit; die 150.000 € aus vielen Überschriften gelten nur für Effizienzhaus 40 mit QNG-Siegel. Die Förderung erfolgt als Zinsverbilligung, nicht als Zuschuss (Quelle: KfW, Produktseite 297/298, abgerufen 03.09.2026).
Vier Bedingungen muss das Objekt erfüllen: Effizienzhaus 55, keine Öl- oder Gasheizung, gültige Baugenehmigung bei Antragstellung und Baubeginn vor Ort nicht vor dem 16.12.2025. Auch der Kaufvertrag darf nicht vor diesem Datum geschlossen worden sein.
So gehen Sie vor
Lassen Sie sich vom Verkäufer schriftlich bestätigen, dass Baugenehmigung und Baubeginn die KfW-Bedingungen erfüllen. Die KfW stellt dafür Formulare bereit.
Fordern Sie die „Bestätigung zum Antrag“ (BzA) an – beim Ersterwerb erstellt sie der Energieeffizienz-Experte des Bauträgers.
Klären Sie Ihre Programmnummer: 297 bei Selbstnutzung, 298 bei Vermietung.
Sprechen Sie mit Ihrer Bank, bevor Sie unterschreiben – der KfW-Kredit läuft immer über einen Finanzierungspartner.
Welche Frist gilt – und warum zählt die Reihenfolge mehr als das Datum?
Der 31.12.2026 ist das Datum, das alle kennen. Der eigentliche Fehler passiert früher: Wer den Kaufpreis oder eine Anzahlung vor dem KfW-Antrag leistet, verliert die Förderung für diese Wohnung endgültig.
Die KfW verlängerte die EH-55-Stufe im Sommer 2026 vom 30.06. auf spätestens den 31.12.2026 (Antragseingang). Für 2025 und 2026 stehen zusammen 800 Mio. € Bundesmittel zur Zinsverbilligung bereit; ein Rechtsanspruch besteht nicht (Quelle: KfW, FAQ zur Förderstufe EH 55, abgerufen 03.09.2026). Sind die Mittel früher ausgeschöpft, endet die Förderung vor dem Stichtag.
Ein Kaufvertrag vor dem Antrag ist trotzdem möglich – mit einer aufschiebenden Bedingung, für die die KfW eine Musterformulierung anbietet. Die Bedingung muss von Anfang an im Vertrag stehen; ein nachträglicher Einbau ist nicht zulässig.
Zeitplan-Checkliste
Finanzierungsgespräch mit der Bank führen – dokumentiert, mit BzA und Verkäuferbestätigungen.
KfW-Antrag über die Bank stellen – vor Notartermin oder mit aufschiebender Bedingung im Vertrag.
Zusage abwarten; erst dann Kaufpreisrate oder Anzahlung leisten.
Nach Fertigstellung die „Bestätigung nach Durchführung“ (BnD) vom Bauträger einreichen.
Warum zählt für Anleger die degressive AfA mehr als der Zins?
Kapitalanleger fragen meist nach der Sonder-AfA nach § 7b EStG. Für die meisten Effizienzhaus-55-Neubauten ist das die falsche Frage – der entscheidende Hebel steht in einem anderen Paragrafen.
§ 7b setzt seit 2023 ein Effizienzhaus 40 mit Nachhaltigkeitsklasse und QNG-Siegel voraus und begrenzt die Anschaffungskosten auf 5.200 € je m² Wohnfläche (§ 7b Abs. 2 EStG; BMF-Schreiben vom 21.05.2025). Ein EH-55-Gebäude erfüllt die erste Bedingung nicht; Neubaupreise in gefragten Lagen überschreiten regelmäßig auch letztere.
Die degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG kennt beide Hürden nicht. Sie erlaubt 5 % Abschreibung vom jeweiligen Restwert statt 3 % linear, wenn der Kaufvertrag zwischen dem 01.10.2023 und dem 30.09.2029 geschlossen wird und die Anschaffung bis zum Ende des Fertigstellungsjahres erfolgt. Ein späterer Wechsel zur linearen AfA ist möglich (§ 7 Abs. 5a Satz 7 EStG).
Beispielrechnung mit offen ausgewiesenen Annahmen – Kaufpreis 500.000 €, Gebäudeanteil 80 % (AfA-Basis 400.000 €), Grenzsteuersatz 42 %, Kaufnebenkosten zur Vereinfachung nicht berücksichtigt: Degressiv sind das im ersten Jahr 20.000 € Abschreibung statt 12.000 € linear – ein Plus von 8.000 €, als Steuereffekt rund 3.360 €. Über die ersten vier Jahre summiert sich die degressive AfA auf rund 74.200 € gegenüber 48.000 € linear – eine Mehr-Abschreibung von rund 26.200 €, als Steuereffekt rund 11.000 €.
Diese rund 11.000 € sind vorgezogene Steuerentlastung, keine zusätzliche Abschreibung über die Gesamtlaufzeit. Im Anschaffungsjahr gilt die AfA zeitanteilig ab Übergang von Nutzen und Lasten.
Beide Instrumente lassen sich kombinieren: der zinsverbilligte KfW-Kredit 298 für die Finanzierung, die degressive AfA für die Steuer. Der KfW-Kredit kann bei einem späteren Verkauf auf den neuen Eigentümer übergehen.
So gehen Sie vor
Prüfen Sie den Kaufvertragstermin: Er muss vor dem 01.10.2029 liegen, der Übergang von Nutzen und Lasten im Jahr der Fertigstellung.
Lassen Sie den Gebäudeanteil am Kaufpreis im Kaufvertrag ausweisen – nur er ist abschreibbar.
Rechnen Sie die AfA als Liquiditätsvorteil, nicht als Geschenk: Sie ziehen Abschreibung vor, die Gesamtsumme bleibt gleich.
Besprechen Sie Grenzsteuersatz und Verlustverrechnung mit Ihrer Steuerberatung.
Was leistet die KfW-Förderung wirklich – und wo liegen die Grenzen?
Ein Förderkredit ist kein Rabatt auf den Kaufpreis. Wer die Grenzen kennt, kalkuliert realistisch und erlebt bei der Bank keine Überraschung.
Der Kredit muss innerhalb von 12 Monaten nach Zusage abgerufen werden; eine Verlängerung um höchstens 24 Monate ist möglich. Ab dem 13. Monat berechnet die KfW 0,15 % pro Monat Bereitstellungsprovision auf den noch nicht abgerufenen Betrag (Quelle: KfW, Merkblatt 297/298, gültig ab 30.07.2026). Bei einem Bauträgerkauf mit Fertigstellung in zwei Jahren fällt diese Provision also für einen Teil der Laufzeit an.
Die Zinsbindung beträgt maximal 10 Jahre, danach steht eine Anschlussfinanzierung zu Marktkonditionen an. Sondertilgungen sind nicht möglich; eine vorzeitige Rückzahlung kostet eine Vorfälligkeitsentschädigung.
Rechnen Sie mit diesen Größen
100.000 € Kredit: Jeder Prozentpunkt Zinsdifferenz zum Marktzins entspricht 1.000 € pro Jahr, über 10 Jahre Zinsbindung 10.000 € vor Tilgungseffekten.
Bereitstellungsprovision: 0,15 % auf 100.000 € sind 150 € pro Monat ab dem 13. Monat.
Restschuld nach 10 Jahren realistisch schätzen – die Anschlussfinanzierung ist nicht förderfähig.
Wie sieht der Förderweg konkret aus? Ein Beispiel von der Robert-Koch-Straße 20
In diesem Abschnitt stellen wir ein eigenes Neubauprojekt vor.
An der Robert-Koch-Straße 20 am Fuß der Reutlinger Achalm entstehen zwei Wohnhäuser mit zehn Eigentumswohnungen im Effizienzhaus-55-Standard. Geheizt und passiv gekühlt wird über Geothermie und Wärmepumpe; ein Aufzug führt schwellenfrei aus der Tiefgarage in jede Wohnung. Die Fertigstellung ist für Sommer 2028 geplant.
Baugenehmigung und Baubeginn erfüllen die KfW-Bedingungen für die EH-55-Stufe. Die entsprechenden Bestätigungen liegen vor und wurden bereits an Käufer ausgehändigt. Ein Beispiel aus dem Projekt:
Wohnung 10 – Eigennutzer: wenn es richtiger statt größer werden soll
Vier Zimmer über zwei Dachgeschossebenen, 166,72 m², Galerie, Dachterrasse und Aufzug direkt in die Wohnung, 1.275.000 €. Wer hier einzieht, beantragt Programm 297.
Die 100.000 € KfW-Kredit sind bei diesem Kaufpreis rund 8 % der Finanzierung. Der Hebel liegt in der Zinsdifferenz auf diesen Baustein, nicht in der Summe. Die KfW nennt in ihrem eigenen Beispiel zum Wohnungskauf die Kombination mit dem Wohneigentumsprogramm 124 (bis zu 100.000 € für Selbstnutzer) – damit lassen sich bis zu 200.000 € über KfW-Bausteine abdecken.
Die Frist kennt jeder – die Reihenfolge kostet das Geld. Wer vor dem KfW-Antrag auch nur eine Anzahlung leistet, hat die Förderung für diese Wohnung verloren.
Dieser Beitrag informiert allgemein und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall. Ob und wie sich KfW-Kredit und degressive AfA für Sie rechnen, klären Sie mit Ihrer Steuerberatung und Ihrer Bank.
Stand: 4. September 2026. Förderkonditionen und Fristen können sich ändern – maßgeblich sind die aktuellen Programminformationen der KfW; wir aktualisieren diesen Beitrag bei Änderungen.
Häufige Fragen zur KfW-Förderung beim Neubaukauf
297 oder 298 – welche Programmnummer gilt für mich?
297 gilt für Privatpersonen, die die Wohnung selbst bewohnen. 298 gilt für alle anderen, insbesondere Vermieter, GbR und Unternehmen. Konditionen, Kreditbetrag und Förderstufen sind in beiden Programmen identisch.
Gilt die KfW-Förderung auch für Kapitalanleger?
Ja. Die KfW fördert ausdrücklich Vermieterinnen und Vermieter über Programm 298 mit bis zu 100.000 € je Wohneinheit in der EH-55-Stufe. Zusätzlich steht Anlegern die degressive AfA offen – unabhängig von der KfW-Förderung.
Was passiert, wenn die Bundesmittel vor dem 31.12.2026 ausgeschöpft sind?
Dann endet die EH-55-Förderung vor dem Stichtag. Für 2025 und 2026 stehen insgesamt 800 Mio. € bereit; ein Rechtsanspruch besteht nicht. Wer die Förderung will, sollte den Antrag nicht auf das Jahresende legen.
Darf ich den Kaufvertrag vor dem KfW-Antrag unterschreiben?
Nur mit einer aufschiebenden Bedingung, die von Anfang an im Vertrag steht; die KfW stellt eine Musterformulierung bereit. Der Kaufpreis oder eine Anzahlung darf erst nach Antragseingang bei der KfW fließen.
Lässt sich KfW 297 mit anderen Programmen kombinieren?
Ja, etwa mit dem Wohneigentumsprogramm 124 für Selbstnutzer. Nicht kombinierbar für dieselbe Wohneinheit ist das Programm „Wohneigentum für Familien“ (300), das zudem Effizienzhaus 40 voraussetzt.
Warum greift die Sonder-AfA nach § 7b EStG bei Effizienzhaus 55 nicht?
§ 7b verlangt seit 2023 ein Effizienzhaus 40 mit Nachhaltigkeitsklasse (QNG) und Anschaffungskosten von höchstens 5.200 € je m² Wohnfläche – ein Effizienzhaus 55 erfüllt diese Voraussetzungen nicht. Anleger nutzen stattdessen die degressive AfA von 5 % nach § 7 Abs. 5a EStG.
