KRAMS Gebäudemanagement
Energieberatung für Eigentümergemeinschaften und Mehrfamilienhäuser
Für Gemeinschaften und vermietende Eigentümer: KRAMS Gebäudemanagement macht aus dem Energiethema einen Plan und bringt ihn durch Beschluss, Förderung und Umsetzung.
Beratung anfragenStarke Schultern für den Werterhalt Ihrer Immobilie.
Ihr Mehrfamilienhaus hat ein neues Preisschild: Darauf steht nicht mehr nur, was es gekostet hat – sondern auch was es verbraucht. Jahrzehntelang bestimmten Lage, Größe und Substanz den Wert eines Gebäudes. Heute fragt der Käufer nach der Energieklasse, die Bank nach dem Energieausweis und der Gesetzgeber nach dem CO₂-Ausstoß. Drei Fragen, ein Muster: Bewertet wird, was Ihr Haus verbraucht.
KRAMS für energetische Sanierung in Reutlingen, Tübingen und Metzingen – Ihr Partner für den zukunftsorientierten Werterhalt Ihres Mehrfamilienhauses.
Bewertung nach Klasse
Mehrfamilienhäuser der Energieklassen G und H wurden nach JLL-Analysen im Jahr 2024 im Schnitt rund ein Viertel günstiger angeboten als vergleichbare Häuser der besten Klassen. Fachleute nennen das Brown Discount: den Abschlag für energetisch schwache Gebäude. Je größer der Sanierungsstau, desto größer werden die Abschläge durch die Käuferseite.
Banken wägen ab
Energiekennwerte fließen inzwischen in Beleihungswerte und Kreditentscheidungen ein. Das betrifft den Käufer, der eine Wohnung in Ihrem Haus finanzieren will – und Sie selbst, spätestens bei der Anschlussfinanzierung. Eine Immobilie mit schwacher Klasse bekommt dabei nicht keine Finanzierung. Sie bekommt eine teurere, eine zögerlichere, eine mit Auflagen. Das Preisschild wirkt also auch dann, wenn niemand verkauft.
Richtlinien steigen
Eine pauschale Pflicht, Ihr Haus zu sanieren, gibt es nicht – wohl aber eine Richtung, die sich nicht mehr dreht. Der CO₂-Preis steigt Jahr für Jahr, und je schlechter das Haus, desto größer der Anteil, den Vermieter davon tragen. Die neuen EU-Vorgaben nehmen die schwächsten Gebäude zuerst in den Blick.
Fahrplan
Ihr Weg zur sanierten Immobilie
In drei klaren Schritten zu mehr Effizienz und Wert.
1. Analyse des Ist-Zustands
Wir nehmen Ihre Immobilie genau unter die Lupe.
2. Erstellung des Sanierungsfahrplans
Sie erhalten einen maßgeschneiderten Plan mit Kosten und Förderung.
3. Steuerung und Umsetzung
Wir koordinieren die Handwerker und überwachen die Qualität.
KRAMS Energieberatung deckt alle Gewerke ab
Unser Partnerschaftsangebot umfasst individuelle Energieberatung, fortschrittliches Energiemanagement, moderne Messtechnik, Unterstützung bei Fördermitteln, Wege zur Klimaneutralität und Elektromobilitätsberatung. KRAMS koordiniert die Fachplaner und steuert den Zeitplan und das Budget.
Fassade & Dach
Wir planen die Dämmung der Gebäudehülle und senken so den Energieverbrauch dauerhaft.
Heizung & Technik
Wir modernisieren Ihre Heizungsanlage und integrieren erneuerbare Energien wirtschaftlich sinnvoll.
Fenster & Türen
Wir tauschen undichte Elemente aus und verbessern so Komfort und Effizienz spürbar.
Energiemanagement nach DIN EN ISO 50001
Implementierung eines strukturierten Energiemanagementsystems zur kontinuierlichen Verbesserung der Energieeffizienz. Damit die Gewerbeimmobilie weiterhin wirtschaftlich trägt.
Fallbeispiel
Wörthstr. Reutlingen
Maßnahmen
Blockheizkraftwerk
Herausforderung
Beschlussfähigkeit für neue Wege
Ergebnis
Energie für 64 Einheiten – seit über 10 Jahren
Sechs Gebäude, 64 Wohneinheiten, eine Eigentümergemeinschaft – und die Frage, wie dieses Ensemble künftig heizen soll. Der übliche Weg lag nahe: der nächste Kessel, dieselbe Logik, festgeschrieben für zwanzig Jahre. Die Wörthstraße stellte die bessere Frage: Kann dieses Haus seine Energie selbst erzeugen?
Die Antwort – ein eigenes Blockheizkraftwerk im Keller – war schnell gedacht und lange verhandelt: Drei Jahre lagen zwischen Idee und Beschluss. Eigentümer wollten überzeugt, Zahlen belastbar, Risiken benannt sein. Der Verwaltungsbeirat hielt Kurs, die Verwaltung lieferte die Grundlagen – am Ende stimmte die Gemeinschaft zu. Die Technik war der einfache Teil.
Ungewöhnlich war die Rollenverteilung: KRAMS investierte selbst – rund 150.000 Euro, gefördert durch die KfW – und wurde damit zum Energieversorger im eigenen Verwaltungsbestand. Die Gemeinschaft steuerte rund 51.000 Euro bei, unter anderem für neue Zähler; die alten waren vierzig Jahre alt. Seither arbeitet im Heizungskeller ein gasbetriebener Motor mit rund 85 Prozent Wirkungsgrad: Er beheizt alle 64 Wohnungen und erzeugt nebenher rund 120.000 Kilowattstunden Strom im Jahr – den 45 der Einheiten seither direkt aus dem eigenen Haus beziehen.
2014 zeichnete die Stadt Reutlingen das Projekt mit ihrem Förderpreis für Umwelt-, Natur- und Klimaschutz aus. Die Rechnung dahinter: rund 440 Tonnen CO₂ weniger über die ersten zehn Betriebsjahre – und ein Modell, das Nachahmer finden sollte.
Mehr als ein Jahrzehnt später ist das Bemerkenswerteste an der Anlage ihre Normalität: Sie läuft, betrieben von KRAMS, und versorgt das Haus mit Wärme aus dem eigenen Keller. 2014 hieß das Ganze Pilotprojekt. Heute heißt es Alltag. Geblieben ist die Erkenntnis: Der schwere Teil der Energiewende im Bestand ist nicht die Technik. Es ist der Beschluss.
Häufige Fragen zur Energieberatung
Was macht ein Energieberater?
Ein Energieberater analysiert den energetischen Zustand Ihres Gebäudes, entwickelt daraus einen Sanierungsfahrplan mit Maßnahmen, Kosten und Fördermöglichkeiten und begleitet auf Wunsch die Umsetzung. Bei KRAMS koordinieren wir das komplette Projekt: Unsere Energieberatungs-Partner sind in der Energieeffizienz-Expertenliste des Bundes geführt – Voraussetzung für die staatliche Förderung.
Was ist ein individueller Sanierungsfahrplan (iSFP)?
Der individuelle Sanierungsfahrplan (iSFP) ist ein standardisiertes Beratungsdokument, das ein zertifizierter Energieberater für ein konkretes Gebäude erstellt: welche Maßnahmen in welcher Reihenfolge sinnvoll sind, was sie kosten und was sie bewirken. Der Bund bezuschusst die Erstellung mit 50 Prozent des Honorars – beim Mehrfamilienhaus mit bis zu 850 Euro, für die Vorstellung in der Eigentümerversammlung kommen bis zu 250 Euro hinzu. Ein iSFP gilt bis zu 15 Jahre; wer Maßnahmen daraus umsetzt, kann zusätzlich von einem Förderbonus und höheren förderfähigen Kosten profitieren. Die Konditionen ändern sich regelmäßig – zuletzt im Juli 2026. Wir halten sie für unsere Eigentümer aktuell.
Was kostet eine Energieberatung?
Die Kosten richten sich nach Größe und Komplexität des Gebäudes – ein Mehrfamilienhaus ist aufwendiger als ein Einfamilienhaus. Für die geförderte Energieberatung mit Sanierungsfahrplan übernimmt der Bund die Hälfte des Honorars, mit Obergrenzen je Gebäudetyp. Sie erhalten von uns vorab ein transparentes Angebot inklusive der möglichen Förderung.
Was ist der Brown Discount?
Brown Discount bezeichnet den Preisabschlag, den energetisch schwache Gebäude am Markt hinnehmen müssen – das Gegenstück zur Wertprämie sanierter Häuser. Analysen von JLL bezifferten ihn 2024 für Mehrfamilienhäuser der Klassen G und H auf rund ein Viertel gegenüber den besten Klassen; in Märkten mit Angebotsüberhang erreichte er zeitweise fast die Hälfte. Der Abschlag trifft nicht nur Verkäufer: Er wirkt auf Beleihungswerte und Finanzierungen – und damit auf jede einzelne Wohnung im Haus.
Muss unsere Eigentümergemeinschaft energetisch sanieren?
Eine allgemeine Pflicht, Wohngebäude zu sanieren, gibt es nicht – auch nicht durch die neue EU-Gebäuderichtlinie. Deutschland muss allerdings den Energieverbrauch seines Wohnbestands bis 2030 um 16 Prozent senken, und der Großteil dieser Einsparung soll aus den energetisch schlechtesten Gebäuden kommen. Dazu kommen Einzelpflichten – etwa für sehr alte Heizkessel und bestimmte Dämmungen – und ein CO₂-Preis, der Jahr für Jahr steigt. Kurz: Es gibt keinen Zwang zur Sanierung. Aber gute Gründe für einen Plan. Weil sich Vorgaben und Fristen laufend ändern, informieren wir unsere Eigentümer, bevor eine sie betrifft.
Wie finanziert eine Eigentümergemeinschaft eine Sanierung?
Über vier Wege, meist kombiniert: die Erhaltungsrücklage, eine Sonderumlage – möglichst gestaffelt statt auf einen Schlag –, Fördermittel als Zuschuss oder Kredit und ein Darlehen, das die Gemeinschaft selbst aufnimmt. Entscheidend ist der Vorlauf: Wer früh mit dem Fahrplan beginnt, baut die Rücklage über den Wirtschaftsplan planvoll auf, statt sie später per Sonderumlage nachzuholen. Förderanträge der Gemeinschaft laufen in der Regel über die Verwaltung – wir bereiten deshalb beides zusammen vor: den Beschluss und seine Finanzierung.
Muss die Eigentümerversammlung einer energetischen Sanierung zustimmen?
Ja, für größere Maßnahmen ist ein Beschluss der Eigentümerversammlung nötig – seit der WEG-Reform genügt für bauliche Veränderungen die einfache Mehrheit. Wir bereiten die Versammlung mit Ihnen vor, liefern belastbare Zahlen und stehen Rede und Antwort. Für Gemeinschaften, die wir verwalten, greifen Energieberatung und WEG-Verwaltung dabei direkt ineinander.
Lohnt sich Photovoltaik oder Mieterstrom für unser Mehrfamilienhaus?
Das lässt sich nicht pauschal beantworten, aber konkret berechnen: Dachfläche und Zustand, der Verbrauch im Haus, die Zählerstruktur und die aktuellen Vergütungsregeln entscheiden. Wir rechnen das im Rahmen des Sanierungsfahrplans mit Partnern durch – konkret für Ihr Gebäude, bevor investiert wird. Dass ein Haus seine Energie selbst erzeugen kann, ist für uns dabei keine Theorie: Seit 2014 betreibt KRAMS in der Reutlinger Wörthstraße ein Blockheizkraftwerk, das 64 Wohnungen beheizt.
Dürfen wir in unserem Haus noch eine Gasheizung einbauen?
Eine funktionierende Gasheizung darf weiterlaufen und auch repariert werden – eine Pflicht zum Ausbau gibt es nicht. Anders beim Einbau einer neuen: Welche Anforderungen dann gelten, hängt vom Standort ab – maßgeblich ist die kommunale Wärmeplanung, die zeigt, wo Wärmenetze entstehen und wo dezentrale Lösungen die Zukunft sind. Reutlingen, Tübingen und Metzingen gehören zu den Städten, die ihre Wärmepläne früh aufgestellt haben; die bundesweiten Regeln zum Heizungstausch werden derzeit überarbeitet. Für eine Eigentümergemeinschaft heißt das: Die Heizungsentscheidung beginnt nicht im Herstellerkatalog, sondern im Wärmeplan – liegt das Haus in einem künftigen Netzgebiet, wäre die neue Gastherme womöglich die teuerste Zwischenlösung. Bevor Ihre Gemeinschaft investiert, klären wir, was an Ihrem Standort gilt und was absehbar kommt.
Wann brauche ich einen neuen Energieausweis?
Ein Energieausweis gilt zehn Jahre. Spätestens bei Verkauf oder Neuvermietung muss ein gültiger Ausweis vorliegen – und nach umfassenden Sanierungen lohnt ein neuer ohnehin, weil er die verbesserte Energieklasse dokumentiert. Die Ausstellung organisieren wir über unsere Energieberatungs-Partner.